Mốc giới đất đai là căn cứ quan trọng để xác định ranh giới sử dụng đất giữa các thửa liền kề, đồng thời là chứng cứ then chốt khi giải quyết tranh chấp ranh giới. Bài viết phân tích khái niệm, các loại mốc giới, quy định pháp luật về xác định mốc giới và cách xử lý khi mốc giới bị mất hoặc có tranh chấp.
1. Mốc giới đất đai là gì?
Mốc giới đất đai là dấu hiệu, vật thể hoặc công trình được sử dụng để đánh dấu, phân định ranh giới giữa các thửa đất liền kề trên thực địa. Mốc giới có thể là cọc bê tông, cọc gỗ, hàng rào, tường xây, bờ ruộng, hàng cây hoặc các vật kiến trúc cố định khác được các bên sử dụng đất công nhận là điểm phân chia ranh giới sử dụng đất.
Theo Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015, ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận, theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại ổn định từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp. Mốc giới chính là biểu hiện cụ thể trên thực địa của ranh giới đó.
2. Các loại mốc giới đất đai phổ biến
Trong thực tế quản lý và sử dụng đất, mốc giới thể hiện dưới nhiều hình thức khác nhau tùy khu vực và loại đất. Ở khu vực đô thị, mốc giới thường là tường xây, hàng rào kiên cố, cọc mốc bê tông được cắm khi đo đạc, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ở khu vực nông thôn, mốc giới phổ biến hơn là bờ ruộng, mương nước, hàng cây trồng lâu năm hoặc các cọc gỗ, cọc tre được các hộ liền kề tự thỏa thuận cắm khi phân chia đất.
Ngoài mốc giới vật lý trên thực địa, còn có mốc giới pháp lý được thể hiện trên bản đồ địa chính, sổ mục kê và hồ sơ kỹ thuật đo đạc do cơ quan tài nguyên và môi trường quản lý, lưu trữ. Khi có tranh chấp, cơ quan chức năng sẽ đối chiếu cả mốc giới vật lý thực tế và mốc giới pháp lý trên hồ sơ để đưa ra kết luận.
Tranh chấp ranh giới đất đai: Quy định, án lệ và cách giải quyết dứt điểm
3. Quy định pháp luật về xác định mốc giới khi đo đạc, cấp Giấy chứng nhận
Khi thực hiện đo đạc địa chính để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu hoặc đo đạc lại, đơn vị đo đạc có trách nhiệm phối hợp với các chủ sử dụng đất liền kề để xác định, cắm mốc giới trên thực địa trước khi lập bản đồ địa chính. Việc xác định mốc giới cần có sự đồng thuận, ký xác nhận của các bên liền kề để đảm bảo tính pháp lý và tránh phát sinh tranh chấp sau này.
Trường hợp một bên liền kề vắng mặt hoặc không đồng thuận với vị trí mốc giới, đơn vị đo đạc và cơ quan quản lý đất đai cần lập biên bản ghi nhận ý kiến và có thể tổ chức đo đạc lại có sự chứng kiến của đại diện chính quyền địa phương.
4. Xử lý khi mốc giới bị mất hoặc thay đổi
Qua thời gian, mốc giới bằng vật liệu tạm như cọc gỗ, hàng cây hoặc bờ ruộng đất có thể bị mất dấu do canh tác, cải tạo hoặc thiên tai. Khi phát sinh tình huống này, các bên liền kề nên chủ động thỏa thuận, mời đơn vị đo đạc có chức năng đến đo đạc, xác định lại ranh giới dựa trên hồ sơ địa chính gốc và các yếu tố thực tế còn lưu lại.
Nếu các bên không thống nhất được, có thể gửi đơn đến UBND cấp xã để được hòa giải theo quy định của Luật Đất đai 2024. Trong quá trình hòa giải, cán bộ địa chính xã có trách nhiệm phối hợp xác minh, cung cấp thông tin từ hồ sơ địa chính lưu trữ tại địa phương để làm căn cứ giải quyết.
5. Giá trị pháp lý của mốc giới khi giải quyết tranh chấp
Khi giải quyết tranh chấp ranh giới đất đai, tòa án và cơ quan có thẩm quyền thường xem xét đồng thời hai yếu tố: số liệu đo đạc trên hồ sơ địa chính, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và thực trạng sử dụng đất ổn định lâu dài trên thực địa. Trường hợp mốc giới thực tế đã tồn tại ổn định, không có tranh chấp trong thời gian dài theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, đây có thể là căn cứ quan trọng để công nhận ranh giới thực tế, ngay cả khi có chênh lệch nhỏ so với số liệu đo đạc gốc.
Ngược lại, nếu mốc giới mới được xác lập gần đây, không có sự đồng thuận của bên liền kề hoặc có dấu hiệu tự ý dịch chuyển, mốc giới đó sẽ không được công nhận và bên có hành vi thay đổi có thể bị coi là vi phạm pháp luật đất đai.
6. Cách phòng ngừa tranh chấp liên quan đến mốc giới
Để hạn chế tranh chấp phát sinh liên quan đến mốc giới, chủ sử dụng đất nên lưu giữ đầy đủ hồ sơ đo đạc, bản đồ địa chính và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc. Khi xây dựng công trình, cải tạo hàng rào, chủ đất nên chủ động mời đơn vị đo đạc kiểm tra lại vị trí mốc giới trước khi thi công, đồng thời thông báo, trao đổi với hộ liền kề để tránh hiểu lầm và tranh chấp không đáng có.
Đối với những thửa đất có mốc giới bằng vật liệu tạm dễ bị mất dấu, nên cân nhắc thay thế bằng mốc giới kiên cố như cọc bê tông hoặc tường xây có sự thống nhất của các bên liên quan, đồng thời lưu giữ biên bản xác nhận mốc giới để làm chứng cứ khi cần thiết.
7. Hồ sơ, chứng cứ liên quan đến mốc giới cần chuẩn bị khi có tranh chấp
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản đồ địa chính, trích lục thửa đất.
- Biên bản xác định mốc giới khi đo đạc, cấp Giấy chứng nhận (nếu còn lưu giữ).
- Hình ảnh, video hiện trạng mốc giới tại các thời điểm khác nhau.
- Lời khai của người làm chứng, các hộ liền kề lâu năm trong khu vực.
- Kết quả đo đạc lại hiện trạng do đơn vị có chức năng thực hiện.
8. Vai trò của luật sư trong tranh chấp liên quan đến mốc giới
Luật sư chuyên về đất đai có thể hỗ trợ khách hàng đánh giá tính pháp lý của mốc giới hiện tại, phối hợp với đơn vị đo đạc để thu thập chứng cứ kỹ thuật chính xác, đồng thời đại diện tham gia hòa giải và tố tụng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng trong tranh chấp liên quan đến mốc giới, ranh giới đất đai.
9. Câu hỏi thường gặp
Mốc giới đất đai có bắt buộc phải là mốc bê tông không?
Không bắt buộc. Mốc giới có thể là tường xây, hàng rào, hàng cây hoặc các vật kiến trúc khác được các bên công nhận, miễn là thể hiện rõ ràng ranh giới sử dụng đất.
Mốc giới bị mất có ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất không?
Việc mất mốc giới vật lý không làm mất quyền sử dụng đất, vì ranh giới vẫn được xác định dựa trên hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.
Ai có trách nhiệm xác nhận mốc giới khi đo đạc lại đất?
Đơn vị đo đạc có chức năng phối hợp với các chủ sử dụng đất liền kề và cán bộ địa chính địa phương để xác định, xác nhận mốc giới trên thực địa.
Xem thêm: Tranh chấp lối đi chung: Quy định và hướng giải quyết
Luật sư Đất đai – Tư vấn, giải quyết tranh chấp đất đai và nhà đất
VN-LAW.VN do Luật sư Trần Duy Huy sáng lập. ĐẶC BIỆT GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP THỪA KẾ – DI CHÚC – ĐẤT ĐAI PHỨC TẠP:
- Đất đai – Bất động sản
- Thừa kế – Di chúc
- Hôn nhân – Gia đình
- Hình sự
Chúng tôi hỗ trợ khách hàng xác minh tính hợp pháp của quan hệ nuôi con nuôi, soạn thảo hồ sơ khai nhận di sản, và đại diện giải quyết tranh chấp thừa kế. Liên hệ ngay để được tư vấn cụ thể.
Email: tvpl@vn-law.vn
Địa chỉ: 286 Nguyễn Oanh, Phường Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh
