Việc phân định rõ ràng phần sở hữu chung và sở hữu riêng trong nhà chung cư có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định quyền, nghĩa vụ của cư dân và chủ đầu tư. Bài viết phân tích quy định pháp luật về vấn đề này và các tranh chấp thường gặp liên quan.
1. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư là gì?
Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm phần diện tích bên trong căn hộ (kể cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ), phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định pháp luật, và hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc phần diện tích khác của chủ sở hữu.
2. Phần sở hữu chung trong nhà chung cư là gì?
Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng, không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư (khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào); hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư; và các công trình công cộng khác trong khu vực nhà chung cư theo quy định.
3. Căn cứ pháp lý xác định sở hữu chung, sở hữu riêng
Quy định về phần sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư được quy định cụ thể trong pháp luật về nhà ở, đồng thời thể hiện chi tiết trong hợp đồng mua bán căn hộ giữa chủ đầu tư và người mua nhà, cũng như trong bản vẽ hoàn công, hồ sơ nhà chung cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Tranh chấp chung cư, dự án bất động sản: Quyền lợi của cư dân
4. Các tranh chấp thường gặp về sở hữu chung, sở hữu riêng
4.1. Tranh chấp về diện tích để xe
Đây là dạng tranh chấp phổ biến, khi chủ đầu tư cho rằng diện tích để xe thuộc quyền sở hữu riêng của mình (do đã đầu tư xây dựng, không tính vào giá bán căn hộ), trong khi cư dân cho rằng đây phải là phần sở hữu chung phục vụ nhu cầu chung của tòa nhà.
4.2. Tranh chấp về diện tích kinh doanh, cho thuê tại tầng trệt, tầng thương mại
Xảy ra khi có bất đồng về việc xác định các diện tích kinh doanh, dịch vụ tại tầng trệt hoặc các tầng thương mại thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư hay thuộc sở hữu chung của cư dân.
4.3. Tranh chấp về việc sử dụng, khai thác phần sở hữu chung
Phát sinh khi chủ đầu tư hoặc bên thứ ba tự ý khai thác, sử dụng phần sở hữu chung (như cho thuê mặt bằng quảng cáo, khai thác dịch vụ) mà không có sự đồng ý của cư dân hoặc không phân chia lợi ích hợp lý.
4.4. Tranh chấp về trách nhiệm bảo trì, sửa chữa phần sở hữu chung
Xảy ra khi có bất đồng về trách nhiệm, chi phí bảo trì, sửa chữa các hạng mục thuộc phần sở hữu chung giữa cư dân, Ban quản trị và chủ đầu tư.
5. Nguyên tắc xác định diện tích để xe trong nhà chung cư
Theo quy định pháp luật, diện tích để xe (bao gồm xe ô tô, xe máy, xe đạp) trong nhà chung cư thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu căn hộ, trừ diện tích để xe ô tô có thể được chủ đầu tư đầu tư xây dựng riêng để kinh doanh, cho thuê nếu điều này được thể hiện rõ trong hợp đồng mua bán, không tính vào giá bán căn hộ và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận theo quy định.
6. Cách xử lý khi phát sinh tranh chấp về sở hữu chung, sở hữu riêng
6.1. Rà soát hợp đồng mua bán và hồ sơ nhà chung cư
Cư dân cần rà soát kỹ nội dung hợp đồng mua bán căn hộ, bản vẽ hoàn công và các hồ sơ liên quan khác để xác định rõ diện tích tranh chấp thuộc sở hữu chung hay sở hữu riêng theo thỏa thuận, quy định đã áp dụng.
6.2. Thông qua Ban quản trị để đại diện thương lượng
Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm đại diện cho quyền lợi chung của cư dân trong việc làm rõ, thương lượng với chủ đầu tư về các vấn đề liên quan đến sở hữu chung, sở hữu riêng.
6.3. Khiếu nại đến cơ quan quản lý nhà nước
Nếu không đạt được thỏa thuận, cư dân, Ban quản trị có thể phản ánh đến Sở Xây dựng hoặc cơ quan quản lý nhà ở tại địa phương để được hỗ trợ giải quyết.
6.4. Khởi kiện tại tòa án
Trường hợp tranh chấp không thể giải quyết thông qua các biện pháp trên, các bên có quyền khởi kiện tại tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu xác định rõ quyền sở hữu đối với phần diện tích tranh chấp.
7. Hồ sơ, chứng cứ cần chuẩn bị
- Hợp đồng mua bán căn hộ đã ký với chủ đầu tư.
- Bản vẽ hoàn công, hồ sơ thiết kế nhà chung cư (nếu có).
- Biên bản hội nghị nhà chung cư, các văn bản của Ban quản trị liên quan.
- Văn bản trao đổi với chủ đầu tư về vấn đề tranh chấp.
8. Vai trò của luật sư trong tranh chấp sở hữu chung, sở hữu riêng
Luật sư chuyên về bất động sản có thể tư vấn cư dân, Ban quản trị đánh giá căn cứ pháp lý để xác định phần diện tích tranh chấp, hỗ trợ soạn thảo văn bản khiếu nại, đại diện thương lượng và khởi kiện nếu cần thiết để bảo vệ quyền lợi chung của cư dân trong tòa nhà.
9. Câu hỏi thường gặp
Chỗ để xe ô tô có phải luôn là sở hữu chung không?
Không hẳn, chủ đầu tư có thể giữ quyền sở hữu riêng đối với diện tích để xe ô tô nếu điều này được thể hiện rõ trong hợp đồng mua bán, không tính vào giá bán căn hộ, và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.
Ai có quyền quyết định việc khai thác phần sở hữu chung?
Việc khai thác, sử dụng phần sở hữu chung cần có sự đồng ý của các chủ sở hữu thông qua hội nghị nhà chung cư hoặc theo quyết định của Ban quản trị được cư dân ủy quyền phù hợp.
Chủ đầu tư có được tự ý cho thuê phần sở hữu chung không?
Không được, trừ khi có thỏa thuận rõ ràng, hợp pháp từ trước với cư dân hoặc được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận theo đúng quy định pháp luật.
Xem thêm: Thủ tục khiếu nại Ban quản lý chung cư vi phạm quyền cư dân
Luật sư Đất đai – Tư vấn, giải quyết tranh chấp đất đai và nhà đất
VN-LAW.VN do Luật sư Trần Duy Huy sáng lập. ĐẶC BIỆT GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP THỪA KẾ – DI CHÚC – ĐẤT ĐAI PHỨC TẠP:
- Đất đai – Bất động sản
- Thừa kế – Di chúc
- Hôn nhân – Gia đình
- Hình sự
Chúng tôi hỗ trợ khách hàng xác minh tính hợp pháp của quan hệ nuôi con nuôi, soạn thảo hồ sơ khai nhận di sản, và đại diện giải quyết tranh chấp thừa kế. Liên hệ ngay để được tư vấn cụ thể.
Email: tvpl@vn-law.vn
Địa chỉ: 286 Nguyễn Oanh, Phường Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh
