Tranh chấp bờ rào, tường chung là loại tranh chấp gần gũi nhưng dễ gây căng thẳng kéo dài giữa hai hộ liền kề, đặc biệt khi liên quan đến việc sửa chữa, xây mới hoặc xác định quyền sở hữu chung. Bài viết phân tích quy định pháp luật về sở hữu chung tường, bờ rào và hướng giải quyết khi phát sinh tranh chấp.
1. Bờ rào, tường chung là gì?
Bờ rào, tường chung là công trình phân chia ranh giới giữa hai bất động sản liền kề, được xây dựng trên đường ranh giới hoặc nằm một phần trên đất của mỗi bên, do cả hai bên cùng góp công sức, chi phí xây dựng hoặc được công nhận là tài sản sử dụng chung theo thỏa thuận hoặc theo tập quán địa phương.
Khác với tường riêng do một bên tự xây dựng hoàn toàn trên phần đất của mình, tường chung có tính chất sở hữu chung theo phần, đòi hỏi các bên phải cùng thống nhất khi có nhu cầu sửa chữa, cải tạo hoặc phá dỡ.
2. Căn cứ pháp lý về sở hữu chung tường, bờ rào
Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 quy định người sử dụng đất chỉ được trồng cây, xây dựng công trình trong ranh giới đất của mình. Trường hợp mốc giới ngăn cách cũng là tài sản chung của các chủ liền kề (như tường xây, hàng rào chung) thì khi xây dựng, sửa chữa, các bên phải bảo đảm an toàn và không được lấn sang ranh giới của nhau, phải tôn trọng thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề.
Về nguyên tắc chung, tài sản thuộc sở hữu chung theo phần được xác lập theo thỏa thuận, theo tập quán hoặc theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền, và việc định đoạt tài sản chung phải có sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Tranh chấp ranh giới đất đai: Quy định, án lệ và cách giải quyết dứt điểm
3. Các dạng tranh chấp bờ rào, tường chung thường gặp
Tranh chấp phổ biến nhất là bất đồng về chi phí sửa chữa, xây mới tường, bờ rào khi công trình xuống cấp, hư hỏng, một bên muốn sửa chữa nhưng bên kia không đồng ý đóng góp chi phí. Dạng thứ hai là tranh chấp khi một bên tự ý phá dỡ, cải tạo tường chung để phục vụ mục đích xây dựng riêng mà không có sự đồng ý của bên còn lại.
Ngoài ra còn có tranh chấp về quyền sử dụng bề mặt tường chung, ví dụ như việc một bên treo biển quảng cáo, lắp đặt thiết bị hoặc trổ cửa sổ trên tường chung mà không thông báo, thỏa thuận với bên kia. Cuối cùng là tranh chấp xác định tường là tài sản chung hay tài sản riêng của một bên, đặc biệt khi không có giấy tờ, thỏa thuận rõ ràng từ khi xây dựng.
4. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp tường, bờ rào chung
Khi giải quyết tranh chấp liên quan đến tường, bờ rào chung, cơ quan có thẩm quyền và tòa án thường xem xét các yếu tố: nguồn gốc hình thành công trình (do ai xây dựng, đóng góp chi phí ra sao), vị trí thực tế của công trình so với ranh giới đất theo hồ sơ địa chính, quá trình sử dụng, quản lý công trình qua thời gian, và thỏa thuận (nếu có) giữa các bên khi xây dựng ban đầu.
Nếu xác định là tài sản sở hữu chung, việc sửa chữa, cải tạo, phá dỡ phải có sự đồng ý của cả hai bên; nếu một bên tự ý thực hiện gây thiệt hại cho bên kia, có thể phải bồi thường thiệt hại tương ứng theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015.
5. Quy trình giải quyết tranh chấp tường, bờ rào chung
5.1. Trao đổi, thương lượng trực tiếp
Các bên nên chủ động trao đổi để thống nhất phương án sửa chữa, cải tạo hoặc phân chia trách nhiệm, chi phí liên quan đến tường, bờ rào chung một cách hợp tình, hợp lý.
5.2. Hòa giải tại UBND cấp xã hoặc tổ hòa giải cơ sở
Nếu không tự thỏa thuận được, các bên có thể yêu cầu tổ hòa giải ở cơ sở hoặc UBND cấp xã hỗ trợ hòa giải, đặc biệt khi tranh chấp liên quan đến ranh giới đất mà tường, bờ rào được xây dựng trên đó.
5.3. Khởi kiện tại tòa án
Trường hợp không đạt được thỏa thuận, bên có quyền lợi bị ảnh hưởng có thể khởi kiện tại tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu xác định quyền sở hữu, buộc bồi thường thiệt hại hoặc buộc khôi phục hiện trạng công trình.
6. Hồ sơ, chứng cứ cần chuẩn bị
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các thửa đất liên quan.
- Giấy tờ, hóa đơn chứng minh việc đóng góp chi phí xây dựng tường, bờ rào (nếu có).
- Hình ảnh, video hiện trạng công trình tại các thời điểm khác nhau.
- Kết quả đo đạc xác định vị trí tường so với ranh giới đất.
- Lời khai người làm chứng, các hộ liền kề khác trong khu vực.
7. Lưu ý khi xây dựng, sửa chữa tường, bờ rào giáp ranh
Để tránh phát sinh tranh chấp, các hộ liền kề nên có văn bản thỏa thuận rõ ràng khi xây dựng tường, bờ rào chung, trong đó ghi rõ tỷ lệ đóng góp chi phí, trách nhiệm bảo trì, sửa chữa và quyền sử dụng bề mặt công trình. Khi có nhu cầu sửa chữa, cải tạo, nên thông báo và trao đổi trước với bên liền kề để tránh gây thiệt hại hoặc phát sinh mâu thuẫn không cần thiết.
8. Vai trò của luật sư trong tranh chấp tường, bờ rào chung
Luật sư chuyên về đất đai, dân sự có thể tư vấn xác định tính chất sở hữu của công trình tranh chấp, hỗ trợ soạn thảo văn bản thỏa thuận giữa các bên, đại diện tham gia hòa giải, tố tụng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng trong tranh chấp liên quan đến tường, bờ rào chung.
9. Câu hỏi thường gặp
Tường xây trên ranh giới có mặc nhiên là tài sản chung không?
Không mặc nhiên. Cần xem xét nguồn gốc xây dựng, sự đóng góp và thỏa thuận giữa các bên để xác định tính chất sở hữu chung hay riêng của công trình.
Một bên có được tự ý phá tường chung để xây mới không?
Không được tự ý thực hiện nếu chưa có sự đồng ý của bên đồng sở hữu còn lại, trừ trường hợp có thỏa thuận hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
Chi phí sửa chữa tường chung được phân chia thế nào?
Thông thường được phân chia theo thỏa thuận giữa các bên hoặc theo tỷ lệ phần diện tích, lợi ích sử dụng tương ứng nếu không có thỏa thuận cụ thể từ trước.
Xem thêm: Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo Bộ luật Dân sự
Luật sư Đất đai – Tư vấn, giải quyết tranh chấp đất đai và nhà đất
VN-LAW.VN do Luật sư Trần Duy Huy sáng lập. ĐẶC BIỆT GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP THỪA KẾ – DI CHÚC – ĐẤT ĐAI PHỨC TẠP:
- Đất đai – Bất động sản
- Thừa kế – Di chúc
- Hôn nhân – Gia đình
- Hình sự
Chúng tôi hỗ trợ khách hàng xác minh tính hợp pháp của quan hệ nuôi con nuôi, soạn thảo hồ sơ khai nhận di sản, và đại diện giải quyết tranh chấp thừa kế. Liên hệ ngay để được tư vấn cụ thể.
Email: tvpl@vn-law.vn
Địa chỉ: 286 Nguyễn Oanh, Phường Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh
